| Strategiedefinition Immobilienportfoliostrategie Die Definition der Portfoliostrategie richtet sich nach den Präferenzen des Investors. Wir ermutigen unsere Kunden, den Handlungsspielraum auf Portfolioebene so wenig wie möglich einzugrenzen, um sich in der Umsetzung den jeweiligen Fähigkeiten und Stärken der Asset-Manager anpassen zu können (opportunistischer Ansatz). Desweiteren wirken sich enge strategische Kriterien (bspw. nur Mezzanine-Geschäfte in skandinavischen Hauptstädten), angesichts der Fragmentierung und Illiquidität der Immobilienmärkte, negativ auf den zeitnahen Aufbau eines qualitativ hochwertigen Immobilienportfolios aus, da sich die verfügbaren Investitionsgelegenheiten nach den aktuellen, jeweiligen Mikromarktsituationen richtet.
Die drei Dimensionen der Immobilien-Portfoliostrategie:
| - | Geografische Segmentierung:
Kontinente, Länder und/oder Regionen
| | - | Sektorielle Segmentierung:
Verkaufs-, Wohn-, Büroflächen etc.
| | - | Investment-Typ:
Der Investment-Typ wird durch die Art der Wertschöpfung (Entwicklungs-, Optimierungsprojekt, Bestandsimmobilie) und den Kapitalrang bestimmt (Standard-Eigenkapital, Mezzanine-Finanzierung, Coupon-Deals, Drittparteien-Darlehen, Hypotheken)
| Bevor eine Portfoliostrategie definiert wird gilt es, sich der illiquiden Natur von nicht-kotierten Immobilienmärkten bewusst zu werden. Die Haltedauer von Vermögenswerten in einem aktiv verwalteten Portfolio liegt zwischen ca. 2 und 8 Jahren. Je nach Projekt beläuft sich das Mindestanlagevolumen auf ca. CHF 100’000 bis CHF 1’000’000. Um ein Mindestmass an Diversifikation zu erreichen, sollten ca. CHF 2 Mio. als geplantes Gesamtvolumen des privaten Immobilienportfolios nicht unterschritten werden (inkl. der nicht von Real Future verwalteten Anlagen).
Immobilien-Investment-Strategie
Eine klare Investment-Strategie ist Voraussetzung für eine sinnvolle und nutzenmaximierende Finanzplanung. Die 5 Grundstrategien sind:
| - | Kaufen & halten
(Optimierung von Kosten-, Kapital- und Mieterstruktur und Abwarten eines günstigen Verkaufszeitpunktes)
| | - | Kaufen, neu-positionieren & verkaufen
(Vermietung von Leerflächen)
| | - | Kaufen, renovieren & verkaufen
(vertragliche oder ausservertragliche Mieterhöhungen nach erfolgter Renovierung)
| | - | Kaufen, umbauen & verkaufen
(Anpassung von Nutzungsart und/oder Struktur existierender Flächen und/oder Erstellen von neuen Mietflächen)
| | - | Bauen, vermieten & verkaufen
(Standard-Immobilienentwicklungsprojekt)
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