| Best-Practice-Immobilieninvestitionen Indirekte, illiquide. private, geschlossene und kontrollierte Immobilienanlagen sind zu bevorzugen, sofern der Investor,
| - | vertrauenswürdige und fachkundige Investment-Manager an seiner Seite hat,
| | - | es sich leisten kann, in mehrere Anlagen jeweils grössere Summen zu investieren (um so einen akzeptablen Diversifikationsgrad beizubehalten),
| | - | kurz bis mittelfristig nicht auf die Verfügbarkeit der investierten Mittel angewiesen ist und,
| | - | Zugang zu derartigen Investitionsgelegenheiten hat. | |
Indirekte vs. direkte Anlagen
Wenn eine Drittpartei eine Investition verwaltet, handelt es sich um eine indirekte Anlage (die Definition ist nicht von der rechtlichen Struktur oder der Börsenkotierung abhängig). Ein Investor, welcher die Immobilienkaufverhandlungen selber führt, selber die Liegenschaftsverwaltung beaufsichtigt und selber den Verkauf durchführt oder beaufsichtigt, investiert direkt (auch wenn er von Beratern und Treuhändern unterstützt wird). Die durch Drittparteien-Investment-Management (Sub-Portfolio- und Asset-Management) anfallenden Gebühren senken den Ertrag einer Investition. Aufgrund der besseren Investment-Qualität sind diese Dienstleister jedoch in aller Regel ihr Geld wert (vorausgesetzt sie sind vertrauenswürdig und fachkundig).
Die Vorteile eines von Drittparteien ausgeführten Investment-Managements sind:
| - | Professionelles Asset-Management:
In ineffizienten Märkten wie dem Immobilienmarkt kommt der Managementqualität eine kritische Bedeutung zu. Als hauptberufliche Immobilienfachleute sind Asset-Manager fähig, überdurchschnittliche Anlagerenditen zu erwirtschaften. Manche private Investoren mit einer extensiven Immobilienerfahrung erfüllen die gleichen Voraussetzungen. Bei den meisten Investoren ist dies jedoch nicht der Fall.
| | - | Lokale Marktkenntnis:
Der Immobilienmarkt ist sehr fragmentiert. Die Funktionsweise und Qualitäten der Teilmärkte sind nicht eins zu eins vergleichbar. Aus diesem Grund versagen gute Asset-Manager bei einer realistischen Analyse eines ihnen nicht eingängigst vertrauten Mikromarktes (also ausserhalb ihres Heimmarktes).
| | - | Ausgelagerter Arbeitsaufwand:
Gute Immobiliengeschäfte sind mit einem nicht zu unterschätzenden Zeitaufwand verbunden. Dies sowohl beim Kauf und Verkauf, als auch im Verlauf der Investitionsphase. Die Leistungen und Entscheidungen der Liegenschaftsverwaltung müssen beaufsichtigt, Ausgaben müssen kontrolliert und budgetiert, Mieterbeziehungen müssen gepflegt und lokale Marktentwicklungen müssen verfolgt werden. In besonderem Masse trifft dies auf sog. Value-Added-Projekte zu, welche Renovationen und Umbauten miteinschliessen. Die meisten Investoren sind weder gewappnet noch bereit, den nötigen Zeitaufwand für die Verwaltung ihrer Investitionen selber aufzubringen.
| Die Ausnahme der Regel indirekt zu investieren können Liegenschaftskäufe in der Nachbarschaft eines Investors sein, sofern er mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut ist. Die Nähe zum Anlageobjekt ermöglicht u.a. eine effiziente Beaufsichtigung von Bau- und Wartungsarbeiten und die Pflege von nachhaltigen Mieterbeziehungen.
Illiquide vs. liquide Anlagen
Die Kotierung von Immobilientiteln an einer Börse (Public REITs, andere kotierte Immobiliengesellschaften, Fonds etc.), gewährleistet für Anleger eine gewisse Liquidität der Investition. Investoren mit kleinerem Gesamtvermögen sind bei Immobilien oft auf liquide Titel angewiesen. Wird ein Immobilientitel an der Börse kotiert, führt dies jedoch zu einer erhöhten Korrelation mit dem Aktienmarkt (schlechtere Diversifikationseigenschaften) und somit zu einem höheren Anlagerisiko (höhere Volatilität). Dies ist auch der Grund, weswegen solche Bestände nur anteilig zum Immobilienportfolio gezählt werden. Nebst dem höheren Investitionsrisiko müssen die Kapitalgeber von liquiden Immobilienanlagen auch die Kosten dafür tragen, einem – per Definition – illiquiden Vermögenswert diese Liquidität zuzuführen (regulatorische Auflagen, teuere Bargeldreserven, Depotgebühren, Börsengebühren, Kosten von Öffentlichkeitsarbeit/Marketing etc.).
Rücknahmepreise von Fonds schützen den Anleger nur bedingt, da sich dieser nach dem Inventarwert der Immobilien richtet und somit keinen Schutz vor Abwertungen darstellt. Auf diesen Inventarwert wir zudem eine Rücknahmekommission erhoben. Desweiteren ist die Rücknahme nicht garantiert. Werden Investorengelder schneller abgezogen, als Immobilien verkauft werden können, wird der Fonds einfach geschlossen (siehe bspw. die Schliessung des Grundinvest-Fonds der Deutschen Bank in 2005). Die bei sinkendem Fondsvermögen verbleibenden Anleger werden von einer schlechteren Fonds-Performance in Mitleidenschaft gezogen, da aufgrund des Verkaufsdrucks beim Veräussern der Immobilien nicht auf einen günstigen Marktzyklus geachtet werden kann und auch der verkaufsfähige Zustand der Objekte zweitrangig wird.
Private vs. öffentliche Anlagen
Die einfachste Alternative für einen Portfolio- oder Asset-Manager in Immobilien zu investieren, bieten die öffentlichen Investment-Märkte. Hier finden sich eine Vielzahl relativ bekannter, mit umfangreichem Marketing-Material dokumentierter Anlagealternativen. Dieser luxuriöse Zugang hat seinen Preis. Aufgrund der folgenden Überlegungen sind private Investments vorzuziehen.
| - | Tiefere Investitionskosten/Kaufpreise:
Eine Anlage auf dem öffentlichen Kapitalmarkt anzubieten (durch Börsenkotierung oder öffentliche Werbung), ist mit erheblichen Kosten verbunden. Die Ausgaben für Marketing und Distribution belaufen sich alleine oft schon auf 10% (oder mehr) des zu investierenden Kapitals. Die mit öffentlichen Investmentangeboten verbundenen organisatorischen Anforderungen sind hoch, weshalb es sich dabei meistens um grosse bis mittelgrosse Banken handelt. Diese Anbieter kalkulieren gängigerweise eine überdurchschnittliche Gewinnmarge ein.
| | - | Bessere Performance durch erfolgsabhängige Managementvergütung:
Erfolgsabhängige Managementvergütungen sind im privaten Investmentmarkt, im Gegensatz zum öffentlichen, weit verbreitet. Selbst wenn ein öffentliches Vehikel eine Erfolgsgebühr vorsieht, ist deren relative Bedeutung für den Anbieter meist sehr gering. Das meiste Einkommen wird durch Verwaltungsgebühren (Asset Management Fee) und Kaufgebühren (Acquisition Fee) generiert. Dementsprechend ist das vorrangige Ziel des Managements, das verwaltete Volumen zu erhöhen (nicht die Qualität der Anlagen). Aus diesem Grund werden auch kleinere bis mittelgrosse Investitionsgelegenheiten meist ignoriert, selbst wenn ein gutes Geschäft absehbar ist. Auch schrecken öffentliche, offene Fonds nicht davor zurück, mehr Anlegerkapital einzusammeln, als innert nützlicher Frist angelegt werden kann (manche schweizerische Fonds hatten zwischenzeitlich einen Liquiditätsgrad von über 40%). Der daraus folgende Anlagedruck erhöht die Wahrscheinlichkeit von schlechten bis miserablen Investitionen.
| | - | Bessere Performance durch strategische Flexibilität:
Öffentliche Werbung führt zu einer rigiden Investment-Strategie (Einschränkung auf gewisse Sektoren, Lagen etc.). Der Aufwand für eine, aus Anlegersicht sinnvolle Neu-Positionierung wird meistens vermieden. Diese Einschränkung der strategischen Flexibilität senkt langfristig die Performance.
| | - | Tieferes Risiko durch Investment-Transparenz:
Jahresabschlüsse und sonstiges Marketingmaterial von öffentlichen Anbietern sehen sehr professionell aus und enthalten eine Unmenge an Informationen. Meistens jedoch nicht die Angaben, welche für eine aussagekräftige Analyse notwendig wären. Oder die entsprechenden Informationen werden gekonnt in den entsprechenden Publikationen versteckt. Der finanzielle Zustand und generelle Geschäftsverlauf von privaten Anlagen ist meist transparenter.
| Geschlossene vs. offene Anlagen
Bei geschlossenen Anlageformen wird eine vordefinierte Geldsumme in Immobilien investiert. Die/das zu akquirierenden Gebäude sind/ist meist vorbestimmt. Bei offenen Anlageformen wird ein wachsendes Immobilienportfolio durch fortlaufende Kapitalerhöhungen finanziert.
Geschlossene Anlageformen sind aus folgenden Gründen vorzuziehen:
| - | Bessere Performance durch eine effizientere Mittelverwendung:
Die Managementvergütung ist stark vom verwalteten Volumen abhängig. Es ist somit nicht im Interesse des Managements, den durch einen Immobilienverkauf erzielten Erlös an die Kapitalgeber auszuschütten. Die Mittel werden, bis ein neuer Kauf in Aussicht steht, in kurz- bis mittelfristigen Festgeldkonten platziert. Für die “Verwaltung” dieses Vermögens wird den Anlegern meist dennoch die volle Verwaltungsgebühr verrechnet.
| | - | Kürzere Haltedauer (bei nicht-kotierten Anlagen):
Die Haltedauer für ein aktiv verwaltetes Immobilieninvestment liegt etwa zwischen 2 und 8 Jahren. Sieht ein geschlossener Fonds vor, mehrere Immobilienwerte zu halten, richtet sich die voraussichtliche Lebensdauer des Fonds nach der langfristigsten Investition. Offene, nicht-kotierte Fonds werden meist für eine Anlagedauer von mindestens 10 Jahren konzipiert, wenn nicht sogar eine unendliche. Da keine vertraglich verbindliche Laufzeit vereinbart wurde, kann sich der Investor nicht darauf verlassen, dass eine Liquidation im gewünschten Zeitrahmen erfolgt.
| | - | Weniger Risiko durch verminderte Komplexität:
Die einzige verlässliche Art eine Investition in ein offenes Anlagevehikel zu liquidieren, ist der Verkauf der Anteile. Da bei nicht-kotierten Titeln kein Börsenkurs herangezogen werden kann, steht der Investor vor der komplexen Herausforderung, einen fairen Preis zu berechnen. Selbst Bewertungen von Drittparteien bieten keine abschliessende Entscheidungsgrundlage, da die ermittelten Werte meist nicht aktuell und generell äusserst unzuverlässig sind und da die Konten auf Stufe der Haltegesellschaft nicht berücksichtigt werden. Um diesem Umstand entgegenzuwirken, müssen erhebliche organisatorische und technische Massnahmen getroffen werden. Die dadurch entstehenden Ausgaben sind höher, als die mit einer Aufteilung des Portfolios in mehrere geschlossene Anlagen verbundenen Kosten. Die Komplexität der Preisbestimmung von Anteilen offener, nicht-kotierter Anlagen erhöht das Risiko von hohen Einkaufspreisen resp. niedrigen Verkaufspreisen. Diese Komplexität erschwert auch generell die Beaufsichtigung des Managements durch die Eigner.
| Kontrollierte vs. unkontrollierte Anlagen
Sowohl die Managementverantwortung als auch die Stimmgewalt sollten zentral gehalten werden, um eine Investition vollumfänglich zu kontrollieren.
| - | Weniger Risiko durch zentrale Stimmgewalt:
Wenn ein Sub-Portfoliomanager einen Investor in einem spezifischen Investment-Projekt vertritt, sollte dieser Investor die Stimmenmehrheit halten, um vollends sicherzustellen, dass dessen Interessen verfolgt werden. Sonst ist es beispielsweise denkbar, dass die anderen (kontrollierenden) Investoren aufgrund von Liquiditätsproblemen entscheiden, die Investition vorzeitig zu liquidieren. Wenn ein Sub-Portfoliomanager mehrere Investoren in einem spezifischen Investment-Projekt vertritt, sollten diese Investoren gemeinsam die Stimmenmehrheit halten. Keiner dieser Investoren sollte die anderen dominieren. Eine Ausnahme zur Regel der zentralen Stimmgewalt sind Investitionen, welche per Definition einen Exit vorgeben (bspw. ein Entwicklungsprojekt in Kooperation mit einem Entwickler, dessen Vergütung schwergewichtig erfolgsabhängig ist).
| | - | Weniger Risiko durch zentrale Managementverantwortung:
Es sollten je ein Portfoliomanager und ein Asset-Manager für eine spezifische Investition verantwortlich sein und gemeinsam die Investment-Management-Funktion ausüben. Klare Rollen und Verantwortlichkeiten begünstigen den Anlageerfolg.
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