| Anlagenutzen und -risiko von Immobilienanlagen Nutzen
Nebst Bargeld, Aktien und Obligationen sind Immobilien die vierte grundlegende Vermögensklasse. Jeder Investor sollte Immobilien als feste Vermögensbestandteile in das Gesamtportfolio aufnehmen, um von deren stabilisierender Wirkung und den positiven Ertragsaussichten zu profitieren. Die meisten unabhängigen Finanzberater empfehlen bei konservativen Anlegern einen Immobilienanteil von etwa 15 bis 30 Prozent des Gesamtportfolios.
Die einzelnen Gründe, Immobilienanlagen als substanziellen Bestandteil eines Anlageportfolios mit einzubeziehen, sind nachfolgend aufgeführt.
1. Diversifikation
Wie alle Anlagemärkte unterliegen auch Immobilienmärkte einer zyklischen Entwicklung. Diese evolviert jedoch sehr viel langsamer und ist nicht unmittelbar von den Finanzmärkten abhängig. Zudem werden Immobilienmärkte mehrheitlich durch lokale, jeweils sehr unterschiedliche Faktoren bestimmt und weniger von nationalökonomischen oder global-wirtschaftlichen Entwicklungen. Diese Eigenschaften machen Immobilien zu einem wertvollen Portfoliobestandteil mit stabilisierender Wirkung. Etwas wissenschaftlicher ausgedrückt, lässt sich sagen, dass durch die Eliminierung von unstrukturellem Risiko mittels Investitionen in Immobilien, der Anleger das Rendite/Risiko-Verhältnis seines Portfolios langfristig verbessert, ohne dabei Nachteile in Kauf nehmen zu müssen.
2. Inflationsausgleich
Vier Mechanismen schützen den Immobilienbesitzer vor Inflation:
| - | Nominal steigende Rendite
Durch die Koppelung an den Konsumentenpreisindex kann die Inflation mit Hilfe von Mietzinserhöhungen ausgeglichen werden (hängt von der Ausgestaltung der Mietverträge ab).
| | - | Nominal steigender Liegenschaftswert
Nominal höhere Mieteinnahmen erhöhen auch den Ertragswert, welcher die wichtigste Grundlage bei der Bemessung des Verkehrswertes ist (DCF-Methode).
| | - | Realer Wertverlust der Hypothek
Die Hypothekarschuld wird bei Inflation nominal nicht angepasst, wodurch die Teuerung die Hypothek mittilgt.
| | - | Real sinkende Kapitalkosten
Der Zinsaufwand bleibt bei Inflation nominal gleich (siehe oben). Somit sinkt der reale Wert dieser für die Kapitalkosten aufgewendeten Mittel.
| 3. Wertsteigerung
Das Bevölkerungswachstum in der industrialisierten Welt stagniert. Die kontinuierliche Wertsteigerung von Immobilien ist vielmehr auf die Tatsache zurückzuführen, dass pro Kopf sowohl mehr Wohnfläche als auch mehr Arbeitsfläche in gewerblichen Immobilien beansprucht wird. In boomenden Regionen kommen noch die Auswirkungen von Wanderbewegungen hinzu. Die Gewinne aus Wertsteigerung von Immobilien können nur bei deren Verkauf realisiert werden, was abermals die Notwendigkeit eines langfristigen Anlagehorizontes der Investoren verdeutlicht.
4. Cashflow
Die Real Future AG hat durch ihr starkes Partner-Netzwerk die Möglichkeit, sich auf die attraktivsten Investitionsobjekte zu beschränken, welche bei kontrollierten, oft niedrigen Kosten, überdurchschnittliche Renditen erwirtschaften. So können nach Kostendeckung zusätzliche Rücklagen gebildet oder ein Free Cashflow ausbezahlt werden.
5. Steuerliche Effekte
Kaum eine andere Investitionsart bringt so viele steuerliche Vorteile wie Immobilienbesitz. Die konkrete Sachlage eines Investitionsprojektes bestimmt, von welchen Möglichkeiten der Investor profitieren kann. Sie sind einerseits von der Struktur und Veranlagung des Investors und andererseits vom Investitionsobjekt abhängig. Die wichtigsten steuerlich relevanten Themen sind:
- Abschreibungsvarianten
- Gewinnfortschreibung nach Veräusserung
- Verlustverrechnung bei Übernahmen
Risiko
Immobilieninvestitionen sind relativ sichere Anlagen. Diese geringe Volatilität ist auf die Stabilität des Nachfrage/Angebot-Verhältnisses zurückzuführen. Die Nachfrage nach Wohn-, Büro- und Verkaufsflächen ist vergleichsweise konstant und Bauland – besonders in guten Lagen – kann nicht beliebig „produziert“ werden. Dass die meisten Immobilieninvestitionsprojekte über längere Zeit dennoch eine ansehnliche Rendite erwirtschaften, erklärt die Attraktivität der Anlageklasse.
Doch welches sind die im Immobiliengeschäft zu berücksichtigenden Risiken?
Sie lassen sich in die folgenden fünf Kategorien unterteilen:
1. Nationales Marktrisiko
Der Immobilienmarkt galt bis vor kurzem als relativ risikoreich. Angebot und Nachfrage sind heute jedoch liquider und übersichtlicher denn je, wodurch der berüchtigte Immobilienzyklus stabilisiert wurde. Der Markt reagiert sensibler und vor allem früher auf Veränderungen in der Wirtschaft.
2. Regionales Marktrisiko
Die wichtigste Eigenschaft einer Immobilie ist deren Lage. Die Zonenplanung, umliegende Bauprojekte, die Verkehrsanbindung und viele weitere Faktoren bestimmen den Miet- und Verkaufswert einer Immobilie. Die Kenntnis dieser Umstände und eine realistische Einschätzung der zukünftigen Entwicklung sind ein Muss bei der Beurteilung von Investitionsprojekten.
3. Qualität des Objektes
Je weniger Kosten durch Ausbesserungsarbeiten, Anpassungen an zeitgemässe Mieterwünsche oder Kosten der Mietersuche anfallen, desto höher ist die Objektrendite.
4. Mieterrisiko
Die Sicherstellung nachhaltiger Erträge ist eine wichtige Voraussetzung der Real Future-Anlagen. Durch Bonitätsprüfungen, langjährige Mietverträge mit entsprechender Indexierung und durch einen guten Mietermix gekoppelt mit Mieterloyalität aufgrund des guten Standortes, können Einnahmen gesichert werden. Im Unterschied zum Marktrisiko, wo die Gefahr darin besteht, dass keine Mieter gefunden werden, geht es beim Mieterrisiko um die Wahrscheinlichkeit, bestehende Mieter zu verlieren.
5. Finanzierungsrisiko
Im Gegensatz zu Markt- und Objektrisiken, lassen sich Finanzierungsrisiken kontrollieren. Sie dienen dazu, eine Investition an die Bedürfnisse und das Risikoprofil der Investoren anzupassen. Die hierzu verwendeten Parameter sind:
| - | Anlageform
Je nachdem, ob ein Anleger sich mit einem (Fremd-)Darlehen, einem partizipativen Darlehen, als Mezzanine-Finanzierer oder als Gesellschafter beteiligt, ergeben sich unterschiedliche Risikoszenarien.
| | - | Fremdkapitalanteil
Das Risiko eines Investitionsprojektes sinkt, je weniger Fremdmittel zur Objektfinanzierung verwendet werden. Gleichzeitig schwächt sich jedoch auch der Leverage-Effekt ab.
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Bei der Betrachtung von Immobilienanlagen im Kontext des Gesamtportfolios, kommen die folgenden zwei zusätzlichen Risikotypen hinzu, welche nach adäquater Analyse ebenfalls in der Anlagestrategie berücksichtigt werden sollten.
| - | Währungsrisiko
Das Währungsrisiko, bspw. bei Anlagen in USD und persönlicher Rechnung in CHF oder umgekehrt, ist kein integraler Bestandteil der Qualität einer Immobilienanlage. Die Ursachen für Kursschwankungen liegen somit nicht im Immobilienmarkt resp. in der Leistung der Anlagevermittler. Es bleibt somit dem Anleger selber überlassen, welche Währungsdiversifikation im Gesamtportfolio anzustreben ist und welche spezifischen Risiken durch Hedging eliminiert werden sollen.
| | - | Unsystematisches Risiko
Wenn Investitionsprojekte nicht derselben Wertentwicklung unterliegen, korrelieren die Anlagen untereinander nicht zu 100%. Widerfährt einem Investor ein hoher Verlust in einer spezifischen Anlage, wird die Auswirkung auf das Portfolio durch eine positivere Performance der restlichen Vermögensbestandteile gedämpft. Somit wird die Wertfluktuation resp. die Volatilität und somit das Risiko gemindert. Dieser Teil des gesamten Investitionsrisikos, welcher mittels Diversifikation eliminiert werden kann, nennt sich unsystematisches Risiko. Durch die Beimischung von Immobilien in ein Anlageportfolio als auch durch die Streuung der Investitionen innerhalb der Anlageklasse Immobilien, werden auf diese Weise Anlegerportfolios stabilisiert und optimiert.
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