| Der Investment-Prozess Aufgrund der durch eine vollumfängliche Due-Diligence entstehenden Kosten (inkl. Opportunitätskosten) und der Struktur der Investment-Organisation, ist die Immobilien-Due-Diligence keine in sich abgeschlossene Tätigkeit, sondern in Form von Teilaufgaben in den gesamten Investment-Prozess eingegliedert. 
Die sechs Teilbereiche einer Immobilien-Due-Diligence sind:
| - | Marktanalyse
(Mikro- und Makromarkt)
| | - | Finanzielle Analyse
(Mieteinnahmen, Bonitäten, Kosten, Budgets, Kapitalstruktur, Dienstleistervergütungen, Bewertungen von Drittparteien etc.)
| | - | Rechtliche Analyse
(Besitzanspruch, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Bewilligungen, Kauf-, Miet- und Dienstleistungsverträge etc.)
| | - | Steuerliche Analyse
(Gewerbesteuer, Einkommenssteuer, Gewinnsteuer, Mehrwertsteuer, Handänderungssteuer etc.)
| | - | Technische Analyse
(Zonenplan, Bewilligungen und Auflagen, Baupläne, bauliche Qualität, Baumaterialien, technische Einrichtungen, Energieeffizienz, Architektur, Bauinspektionsberichte, Kapazitätsanalyse, Wartungsberichte, Instandsetzungsprojektionen etc.)
| | - | Ökologische Analyse
(Bewilligungen und Auflagen, Baugrund, Betrieb, Baumaterialien etc.)
| Der erste Schritt im Investment-Prozess ist jedoch nicht von einer spezifischen Anlage abhängig. Als wichtigster Einflussfaktor der Anlage-Performance gilt es zunächst, einen fähigen und vertrauenswürdigen Asset-Manager für eine Zusammenarbeit zu gewinnen. Dieser Prozess ist in folgende Aufgabenpakete gegliedert: 
Wird ein Zielmarkt festgelegt, aktiviert die Real Future ihr breites internationales Netzwerk von Immobilienfachleuten und recherchiert öffentlich verfügbare Informationen, um entweder direkt oder indirekt potentielle Asset-Manager für spezifische Regionen im Makromarkt zu lokalisieren.
Nachdem ein potentieller Asset-Manager identifiziert und bevor dieser auf ein mögliches Kundenverhältnis angesprochen wurde, führt die Real Future eine erste Vorprüfung durch. Häufige Gründe zu diesem frühen Zeitpunkt von einer Zusammenarbeit abzusehen, sind eine mangelhafte Vertrauenswürdigkeit, ein unattraktiver Mikromarkt oder mögliche Interessenskonflikte. Im Kick-Off-Meeting werden die Anlagebedürfnisse der Fachkenntnis und Spezialisierung des Asset-Managers gegenübergestellt sowie der erforderliche Professionalitätsstandard und die Verteilung von Rollen und Verantwortlichkeiten diskutiert. Sind sich die Parteien in den Grundsatzfragen einig, beginnt die strukturierte Bewertung der Dienstleistungsqualität des Asset-Managers mit Hilfe einer Nutzwertanalyse. Diese Due-Diligence basiert auf den geführten Gesprächen, Projektmaterial, Projektbegehungen, Referenzen von Drittparteien etc. Die verwendeten Kriterien lassen sich in die Kategorien Sozialkompetenz (inkl. Vertrauenswürdigkeit), Immobilienfachkenntnis, Immobiliennetzwerk und allgemeine geschäftliche Fähigkeiten einteilen.
Erfüllt der Asset-Manager die Anforderungen der Real Future AG und ihrer Kunden, wird eine grundsätzliche (formlose) Kooperationsvereinbarung getroffen. Hierbei wird der Rahmen für die Vergütung von Asset-Management-Dienstleistungen gesteckt (Struktur und Höhe) sowie die zu verwendenden Investment-Management-Hilfsmittel (Due-Diligence, Planung und Reporting) und -Prozesse festgelegt. Zu guter Letzt muss der Asset-Manager u.U. gewisse betriebliche Vorkehrungen treffen resp. Anpassungen durchführen, bevor konkrete Investment-Projekte angegangen werden können (rechtliche Struktur, Zusammenarbeit mit Zulieferern, regulatorische Anforderungen etc.). |
